发布日期：2023-12-17 15:55 点击次数：133
最近听到一个降价案例通盘东说念主都不好了
青浦徐泾的中介小哥跟我说这近邻的馨浦苑有套两房挂牌价239万
而同户型旧年这个技能的成交价还在320万高下，也即是说短短1年25%没了
这个降幅并不生分
2021年我在浦东金桥上车的两房当今也跌去了22%，只不外这个22%用了3年
中介一又友说雷同馨浦苑在2024年阅历的价钱波动并不是个例
我听完有点懵不外我也留了个心眼
中介小伙伴先容价钱的技能不免把市集说的很低
而且哪怕同户型但不同楼层不同装修也都能带来不同价钱
于是我野心罗致数据+市调的形貌去望望今天上国际环外这个二手的分支市集的实在情况，去望望上头的案例是极点照旧多量
亦然此次数据+市调带转头的内容才让我签订到
恒久以来咱们和顺的是全市二手，未始想过这其中的外环外可能才是今天二手市集里最痛的处所
01
量的去化，跑的最慢
当今的中介小伙伴基本都是全城功课
对他们来说2024年有个颠倒体感即是比拟外环内越来越快的去化速率
外环外反而越来越慢
除外环外青浦赵巷板块某名堂为例，成交主要联接上半年
雷同的照旧阿谁问题，这是个例照旧多量
为此我去拉了两个数据，领先来的不是成交量，而是各环线的挂牌量
而且是存量挂牌，也即是各环线每月没卖掉的房源占比全市房源库存
往时1年的数据都在这，你会看到外环外是阿谁“出逃”数据
它的走势跟全市大盘不一样，也跟其他三个环线走出显明互异
往时1年各环线在（存量）挂牌量占比
当我略狭窄化到各区这个维度你会看到雷同黄浦、静安、徐汇这样的中枢区的存量房源占比还算通晓
但换到青浦、奉贤、松江这类纯外环外区域的存量房源占比就在明确上升
往时1年各区在（存量）挂牌量占比
我知说念这样对比有点悍戾
但更悍戾的应该是二手市集背后的去化逻辑
这意味着全市二手去化大喊大进的技能外环外成了跑的最慢的阿谁
亦然去化最难的阿谁
这个数据也平直影响成交量数据的走势，亦然我拉来的第二个数据，成交量
完全数目来看外环外一定是最多的，但换算成占比就能看到二手里面的静水流深
“内”字头的基本都呈现翘尾趋势，占比越来越高
“外”字头的却双双都在年底低下了头，占比走低
屋子是越来越难卖照旧越来越好卖，一目了然
往时1年各环线成交量占比
陆续念的我还把那种跨环线的单个区域调出来
后果举座走势平定的区域，细化到它的外环外曾经经袭击转动且向下
往时1年长宁和长宁（外环外部分）的成交量占比
这即是今太空环外二手市集的一个布景
从这开动我开动有点服气中介小哥说的体感市集
亦然从这开动这些量的数据铺垫了通盘外环外的二手故事
有点透骨
02
这样的价钱刺痛了谁
市调那天嘉定南翔的小哥跟我说那里有个叫翔和雅苑的小区性价比挺高
雷同两房户型2023年11月成交价317万，2024年11月成交价260万
诚然莫得发轫小哥说的馨浦苑唬东说念主，但也有17%的幅度
我对这种刺痛不教而诛，我于2024年头上车的老破小也在2024年阅历价钱袭击，但也仅仅10%
是以2024年这些外环外二手价钱阅历了什么
雷同30%、17%降幅是极点照旧多量，我分三步说
领先是最不值钱的挂牌价层面，但好在豪阔实在
我拉出往时1年各环线的挂牌价走势，外环外确乎是往时一年里跌的最多的
不错看到同比2023年12月，2024年12月是跌幅最大
但市集只消不超5%的波动么，不行能
于是我拉来全市的成交价数据
更具体来看我只拉了内环内和外环外，能讲明问题，ag百家乐刷水攻略同期也不至于被其他数据扎心
不外不错跟列位说的是二手成交价在往时的2024年阅历了10-11%傍边的波动
而这其中外环外昭着要比内环内跌幅更大
尤其将那些跨环线的区拆分红外环内和外环外来看更显明
我飞速拉了几个跨环线比较多的区域
外环外部分的全年降幅要显明高于全区平均
但诚恳讲这也仅仅网签数据，我我方更偏向链门户据
或者一线功课中介的体感数据
我的中介小伙伴给我的反映的市集体感省略是这样
雷同的老破小居品里它们在往时1年里的价钱变化省略是这样
内环内地段以及在地段邻近的老师医疗配套有一定均好性的一房老破小
2023年年底的成交价在300万傍边，2024年景交价在270万
同比波动-10%傍边
外环外地段也具备一定地铁交易老师医疗等配套的无显明硬伤的一房老破小
2023年年底成交价在200万傍边，到2024年景交价在165万
同比波动-17%傍边
是以这些小哥关于17%或者25%的波动少许也不诧异
关于外环外的市集2024年确乎阅历了些袭击，只不外在量的加持下被咱们忽略了
你说这是善事么
一方面你能剖析看到泡沫被轻轻略去，另一方面看成业主我不自愿的揉了下腹黑位置
03
为什么会这样，为什么偏巧是外环外
今天去看外环外这样一份数据咱们会不自愿提许多马任性虎的情理
比如内环内更保值，比如内环内的轨交交易老师医疗资源配套更皆全，是以...
但诚恳讲这些归因就跟天冷了多穿衣一样没好奇
行有不得反求诸己
多少年前看到这句去百度了下，省略好奇即是得不到后果的技能试试去反想我方
我想这句也稳当东说念主生好奇除外的许多事
今太空环外区域有我方的产业、配套，尤其南翔、莘庄这些重心板块，为什么数据跑的最慢
关于外环外而言这里不仅是二手挂牌的半壁山河
它还有宏大的新址供应
青浦马路边随地可见刚托福的新址
今天上海新址供应和存量的主战场其实还在外环外
2023年外环外新址供应占比达到70%+、2024年存量可售新址占比高达80%+
巨大的新址供应池让外环外需求当然被分流
这就导致外环外次新存在感很低，尤其当新址还限价的技能
除此之外
2024年还有个特有的战略原因
这点通过各环线每月的成交占比变化中不错看到
跟着独身限购从外环外新址+二手放开到内环内二手，购买力也有了主义性牵引
1月30日外环外放开独身限购后，外环外皮2-3月迎来成交占比岑岭
依此类推后头的5·27和9·29也将购买力陆续牵引至内环内
量的前提摆在这里，价钱似乎也不难勾通了
况且需求无法撑持的情况下往时涨的有多猛的价钱当今就会跌的多干净
外环外的二手次新应该是2021年那波高涨的凫水儿
宝山顾村近邻的几类房源中，20年以上老破小、10-15年房龄的次新、10年以内房龄的次新造成房价涨幅从低到高的链条
那种2010年前后、地铁近邻、邻近还有交易和老师等配套的小区险些领涨扫数板块
站在2021年年末去看同比数据的话，如若老破小涨幅5-10%的话，次新的涨幅差未几要在10-15%
这个涨幅反过来亦然成就的
当你去看老破小的降幅和邻近次新的降幅的技能，当年他们的涨幅即是当今的降幅
以馨浦苑为例，这是青浦徐泾板块动迁房标杆，而近邻名字很像的馨乐苑即是典型老破小
馨浦苑2016年交房、对面即是学校、靠地铁近，这些买房技能的有意身分，都在房价高涨中得回快速已矣，在市集情随事迁的地平线上领有更高的议价权
当今两房的价钱，在这两个小区之间永逝就不那么显明了
04
今天要说的可能不是外环外一条环线
执行上只消原因端出现雷同供求关连，扫数环线都一个后果
是以遑急的是背后的造成逻辑
今天内环内凭借本人内虹吸造成购买力
中介一又友跟我说他的客户上车外环内照旧外环外这个问题上探讨的第一题是
“接办的东说念主是不是更多”
而外环内是让险些扫数客户更有底的阿谁
这背后是更密集的老师医疗交易轨交，更有产业的合理散布
他还开打趣哪怕际遇动迁亦然内环内但愿更大些
往时十年里咱们看到南翔、莘庄、七宝、徐泾这类点状板块合手手走出外环内楼市行情
你会看到今天说的扫数“造成逻辑”其实是不错发生在外环外的
这亦然当年上海多中心存在形式的底气
而当今更值得咱们想考的怎样更多的让这些点状合手手造成线连成面
而这似乎智力成为一切的基本面，包括房价
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