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润府二期价钱出来了，均价3万/㎡傍边。
我有2个微信号，普遍齐用，前几天，在“宇文播”的号上，有东谈主向买润府，给我发微信问我这个楼盘的情况。
让我没意想的是，咱们聊了三个回合，临了差点闹翻。
郑州东站
感谢热心《楼八地产操办所》。
我是宇文播，专注郑州城市发展和原土高端地产操办沙巴贝投ag百家乐，极力激动城市越过。
他的微信名是5个字母，没看懂啥真理。
他上来就问我：看了润府二期的家具，家具是可以，也很动心，但别传面孔开盘可能要到3万/㎡傍边，你认为这价钱咋样啊？
我问：你认为呢？详情认为贵吧？
他说：哈，你猜对了。
我K，这还用猜，从南京到郑州，买家买东西哪有认为东西不贵的，全国齐雷同。
我问：你为啥认为贵呢？
他说：没为啥，即是嗅觉。
我问：你男的女的？
他说：男的。
我问：你一个爷们，要分析，弗成看嗅觉。
然后，我就问他：那我问你，你认为通盘东区（不含北龙湖，下同），最牛气的豪宅应该是谁？
他不加想索：那不即是天筑和幸福里吗？
我说：你没用脑子。
我给他说了我的意见：我不是要踩幸福里和天筑。不知谈我前几天的著述（胖东来门口的豪宅来了！）你看了没？比拟这2个面孔，润府二期在地下会所、社区大门、得房率、户型策画这四个最中枢的推敲上，记着，是中枢推敲，上风极大。概述对比，单看家具，《楼八》认为润府才是郑东新区的第一豪宅。
我说：东区第一豪宅卖3万，贵吗？
我diss了他一句：别老“我嗅觉”“我嗅觉”的，用脑子，别用嗅觉。
他千里默了。
过了一个小时，他汇报了。
他说：润府二期，单说家具力，确切很强。
我说：房地产发展太快，3年即是一个维度，当今的润府对比通盘郑东新区，齐是降维打击。
他还有点起义：润府家具是好，但位置似乎不如幸福里和天筑吧？
我说：当今可能莫得，但仅限于当今。
我不像他，靠嗅觉，我又给出了我方的事实：第1，东广场才是郑州东站的灵魂，策画方法和谋略逼格沿路强于西广场的，别反驳，是事实。第2，华夏超等总部基地的谋略比西广场晚了15年，规格和理念详情更强。
我补充：虽然，即便润府当今莫得天筑和幸福利好，但价钱上，润府也比他们低了3000-5000元/㎡啊。
我接着补充：西广场利好照旧开释收场，东广场+超总才刚刚运行。
我又说了我的偶像胖东来：就拿胖东来说，这个利好不到超市开业是开释不出来的，润府订价也没研究这个成分，但一朝开业，你认为对润府二期房价没影响吗？
虽然，东广场畴昔的利好可不啻一个胖东来。
然后，我发给了他一张像片。
上图：东广场+超总近况图
其实，我给他说的少量齐没错，往后看10年，润府、天筑、幸福里，谁的二手房价钱高，真的不一定。
我刻下不在购房期，要是在，单单因为一个胖东来，我齐会接收润府。
他临了又问我一句：你的真理是让我买？
我说：绝不踌躇啊！
他说：好。
四代得房率
我以为这事杀青了。
谁知谈，第二天，他又给我发信息了。
他说：你真认为这个价钱可以买吗？
晕倒，看来这东谈主脑子不明晰。
我说：你到底想干啥。
他说：你昨天讲得太难懂，你能弗成给我讲个浅易的兴味，这样我好意会一些。
我说：爱服了油。
我说：那我给你说个浅易的法子，他们是不是有个180㎡的户型。咱们按3万/㎡计较，总价是不是540万，这个户型的得房率省略是107%我牢记，那就极度于你540万买了193㎡的套内面积。
他应该在那儿算了一会，说：是。
我问：193㎡的套内面积，要是按畴昔三代住宅的75%的得房率，那你是不是极度于540万买了个257㎡的三代宅？
他又算了一会，说：是。
我说：那折合单价些许呢？
他又算了一会：2.1万/㎡
我说：那你认为可以买吗？
他倏得透露了：可以。
然后，我让助理作念了一张图，又发给了他。
上图：润府的价钱体系
他说：你要早这样说，我不早就透露了。
我K，这还埋怨上我了。
他问：139㎡的也要卖3万吗？
我说：应该不会，小面积应该低廉一些。
他说：照你这样个算法，它开3.5万也合算啊……
我说：对，润府二期开到3.5万我也不奇怪。
他说：那万一开到4万呢？
这孩子疯了。
大战北龙湖
我又一次以为这个事要杀青了。
后果，第三天，他又给我关联了。
他说：这个价钱，我也可以研究北龙湖啊。
我K！！！要是他在我眼前，打东谈主不不法，AG百家乐是真的么我详情抽他丫的几个嘴巴子，但中国事法制社会，我需要自若。
我息事宁人：要是你在润府买了，可以去北龙湖再买一套，要是你一套屋子齐莫得，那你就先买润府。
他问：为啥？
我说：你是农村东谈主不？
他说：是啊，咋了，你鄙视农村东谈主。
我说：我不是鄙视农村东谈主，我鄙视你。我问你，你寒窗10年，累死累活，从村里奋发到城市图啥？图看表象？别逗了，谁农村家门口还莫得一条知道的小溪？
随后，我甩给他一张图。
上图：润府面孔南向视线图
我补充：更况且润府门口的七里河50米宽，再加上双方100米的公园绿化，北龙湖80%的面孔齐莫得吧。
我说：来城市，即是享受配套的，一句话：吃喝玩乐！这亦然“城市”存在的真理，其他的不是说不紧迫，齐十足排到配套背面去！
我说：李嘉诚那老翁所谓的地段地段，你以为真的地段？不是，它指的是“配套丰富”的位置。
我说：确切，这个价钱和北龙湖高层价钱差未几了，但对于你，必须研究配套。超总润府地点的郑州东站，是郑州高高在上的史诗级配套，地铁、商务、高铁、营业等四大维度，集聚了郑州这座城市最顶级的配套。
然后，我又让助理画了一张图发给他。
上图：郑东新区中枢配套区
他说：北龙湖的有些洋房降价齐降到2.8万/㎡。
我说：那你咋不问问为啥降价呢？幸福里降价了吗？
他千里默了。
我说：润府二期因为更新的家具，更好的配套，更高的得房率，是以，在家具舒截止上照旧不低于北龙湖许多洋房家具。
他说：我透露了。
我说：你不解白。
我说：哥们，你看，我给你讲了三天了，你啥时辰去售楼部，让我带你去把，让哥赚个佣金。
他千里默了很久，不吭声。
2个小时后，他说：我想让我女一又友带我去。
我说：K，咋齐跟亮亮学会了。
真的个狠东谈主，又被白嫖了。
润府二期
不论从哪个维度讲，润府的性价比齐不低。
第四代住宅
再以四代宅为例，高新的正弘序2.1万/㎡了，华夏区的华夏颂2.2万/㎡了，金水区的公法警官3.3万/㎡了，手脚郑东新区独一的在售楼盘，3万/㎡贵吗？
不算贵。
供需联系
其实，统共的兴味齐可以简化为一个问题：供需，因为决订价钱的只须供需，你家具好到天上，没东谈主要，你也一文不值。是以，要是要论供需，润府说它是郑州第二，没东谈主任何一个楼盘敢说它是第一。
包括大热点正弘序、华夏颂齐有竞品，还不啻一个，那润府的竞品是谁？还没生出来呢。
供求联系严重失衡的润府当今火得是一塌费解，看一看面孔最近的热度。
上图：超总润府二期日访情况
把柄面孔的数据自满,周末单日460组+到访，双日800组+到访，责任日到访也在200组以上+……
望望上图，许多东谈主齐没位置坐。
房地产方法
这2个月，房地产什么方法全国齐看到，一二线城市齐在献艺多样地王潮，且楼面地价齐高出了左近二手房的价钱。比如北京海淀区，新出的地王楼面价是10.3万/㎡，但附近的新址价钱才10.5万/㎡。
海淀区什么倡导，那即是郑州的东区，东区畴昔只会呈现二种态势：1、新楼盘执续稀缺。2、区域价值后劲最大，未开释的利好仍然许多，新的品性营业区、龙子湖大学城，大企业扎堆等等。
要是这样的东区出来一块楼面价和二手房差未几的地盘，按这个新地要卖些许钱呢？
润府后期
临了，楼八再说一个对于润府的热点话题。
润府二期地块比一期好，这个没错，但后续的地块价值齐收支不大了。
刻下，二期在“距离骨干谈的距离”、“地块鸿沟”、“七里河景不雅资源占有”等三个最紧迫的成分中，照旧达到了最佳的状况，后期地块仅仅交流，莫得超越；同期，在家具方面，二期也照旧达到了这期间最佳的状况。
是以，三期要是要高于二期，透彻不是地块属性，也不是家具，而是价钱，是以，当下开始二期正时。
阻隔
楼八的话
到了第四天，5个字母又来找我了。
他说：哥，听你说了那么多，我决定买了，但你认为买哪个户型比较好呢？我认为齐可以。
我说：问你女一又友去。
感谢热心《楼八地产操办所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和原土高端地产操办，极力激动城市越过。